上海房地产经纪市场监管策略研究/代发表论文|法律

改革开放以来，上海房地产经纪业的逐步发展，为上海房地产市场的发展与繁荣发挥了重要的作用。随着房地产行业改革的纵深扩展、宏观市场环境的调节变化以及行业自身的不足，上海地区的房地产经纪业在发展过程中出现了一些令社会各界关注、需要妥善解决的问题。本文从政府角度出发，对如何运用“善治”理念，在房地产经纪市场中实行适度干预、有效监管，建立规范有序的市场秩序做了一些策略上的探讨。对国内外房地产经纪领域研究现状的探求中发现，与发达国家和我国港、台地区相比，我国大陆的相关研究无论是在研究内容上，还是在理论深度上，仍然存在着较大的差距。在市场管理实践中，房地产经纪机构和执业经纪人的行为规范程度比较低下，委托当事人的信用观念比较薄弱。借鉴先进的理念和成熟的研究成果，结合我国房地产经纪市场的特点和现状，笔者论证并界定了房地产经纪的内涵与特征，对我国的相关立法情况和行政现状做出分析。归纳列举了港台地区和发达国家在市场监管方面的有效做法，为后文提出的相关策略作铺垫。市场监管的实践必须以理论的构建为先导。本文尝试着为房地产经纪市场监管搭建了理论框架。从市场局限性和行业特殊性出发阐述了市场监管的必要性。尝试提出了房地产经纪市场监管的三原则：国家适度干预、维护公平竞争、保护消费者权益。明确了市场监管的主要方向是对市场经营主体的监管和对市场交易行为的监管。结合本人的工作实践，本文所要着重解决的是上海房地产经纪市场的监管和规范问题。在区域市场现状分析部分，简要回顾了行业发展历程；通过一系列数据反映行业基本状况；分析了机构发展面临的宏观市场环境和服务对象的行为倾向；指出了行业存在的主要问题，主要是法律法规不健全、行业规范缺失、违规行为时有发生。其后，文章有针对性地阐述了建立并完善上海房地产经纪市场监管体系的相关策略。主要是：进一步明确行业主管部门及职能；政府监管市场模式的合理选择；实现有效的执法检查和案件处置；提高资金监管的可实现性；实现行业自律组织功能提升；建立机构资信评价体系；改进信息管理模式等。在这些策略的应用中，笔者关注度较高的是进行房地产经纪机构资信评价体系和管理机制研究。与本论文撰写同步，本人直接参与了上海市房地产经纪行业协会对于这一课题的研究工作。笔者认为，对房地产经纪机构实施资信评价的过程和评价结果的社会公示是市场监管的有效手段，科学合理的资信评价专业化指标和规则是市场监管体系中的一项基础性工作。而且目前国内外都未在房地产经纪行业内形成相对全面、科学、完善的评价体系，这项工作具有一定的创新性，同时也伴随着一定的艰巨性。希望本文所提及的监管策略和具体措施能在今后的实践中得以运用和完善，从而对上海的房地产经纪市场的规范有所促进。